深度*行业*房地产行业第24周周报：单周新房二手房成交同比增速转正；单月动能修复或将带来基本面的回升临近

　　核心观点

　　本周新房、二手房成交量环比均继续上升，同比均由负转正。新房成交方面，各能级城市同比增速均转正，其中一二线城市修复力度显著大于三线城市；二手房成交方面，一线城市同比降幅收窄，二三线城市同比均由负转正。本周43 个城市新房成交套数为4.9 万套，环比上升46.2%，同比上升2.1%；其中，17 个大中城市新房成交套数为3.4 万套，环比上升54.2%，同比上升20.6%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为57.3%、69.4%、2.7%，同比增速分别为26.1%、21.8%、5.3%。15 个城市二手房成交套数为1.6 万套，环比上升16.2%，同比上升20.5%；其中，11 个大中城市二手房成交套数为1.5 万套，环比上升17.1%，同比上升26.7%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为16.5%、16.8%、22.9%，同比增速分别为-20.9%、52.7%、25.5%。

　　新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15 个城市新房库存套数为112.1 万套，环比上升2.1%，去化周期为21.5 个月，环比上升0.3 个月；其中，8 个大中城市新房库存套数为60.4 万套，环比上升2.3%，同比上升15.4%，去化周期为16.1 个月，环比上升0.2 个月；一线城市新房库存量27.9 万套，环比下降0.1%，去化周期18.2 个月，环比下降0.3 个月，二线城市新房库存量20.9万套，环比上升1.8%，去化周期为16.5 个月，环比上升0.3 个月，三线城市新房库存套数为11.6万套，环比上升1.9%，去化周期12.2 个月，环比上升0.9 个月。

　　整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为257 宗，环比下降37.8%，同比下降43.9%；成交土地规划建筑面积为1874 万平方米，环比下降28.4%，同比下降40.8%；成交土地总价为486 亿元，环比下降62.8%，同比下降53.0%；成交土地楼面均价为2594 元/平方米，环比下降48.1%，同比下降20.6%；百城成交土地溢价率为5.77%，环比上升86.7%，同比下降65.2%。

　　房企国内债券发行规模环比、同比均有所下降。房地产行业国内债券总发行量为145.80 亿元，同比减少18.8%(前值-63.5%)，环比上升91.1%；总偿还量为64.61 亿元，同比减少54.4%(前值：

　　-20.6%)，环比减少1.3%；净融资额为81.19 亿元。其中国企国内债券总发行量为145.80 亿元，同比增加0.7%(前值：-55.8%)，环比增加91.1%；总偿还量为38.55 亿元，同比减少58.9%(前值：-16.3%)，环比增加14.1%；净融资额为107.25 亿元。民企连续2 周未发行国内债券；总偿还量为26.06 亿元，同比减少45.4%(前值-24.7%)，净融资额为-26.06 亿元。

　　投资建议

　　我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”。从本周公布的5 月统计局数据来看，地产核心指标单月降幅均小幅收窄，单月动能有所修复，我们认为基本面或处于“U 型”底部反转的起始阶段。从高频数据来看，新房二手房成交也已有微复苏，本周同比增速转正。复盘历史周期，我们发现地产股的行情往往启动于政策宽松预期，并可以持续到销售等基本面数据改善。每轮行情期间通常经历两波上涨，第一波在困境反转、政策见底后，第二波上涨往往始于政策加持下基本面拐点出现，而在这两波行情中间通常都会经历一个瓶颈期。2021 年11 月-2022 年3 月为本轮行情的第一轮上涨阶段；随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1)全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2)现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。

　　风险提示

　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

（文章来源：中银国际证券）